今天和大家分享一個(gè)房地產(chǎn)的案例：投資2億的無(wú)產(chǎn)權(quán)房，在資金鏈斷裂的情況下，如何通過(guò)免繳費(fèi)用模式裂變?yōu)?8億的項(xiàng)目？

故事背景

在南方某城市，有個(gè)店主（因考慮一些問(wèn)題，在此不方便說(shuō)真實(shí)姓名，請(qǐng)大家諒解）投資兩億做一個(gè)專(zhuān)長(zhǎng)市場(chǎng)。但是由于面臨資金鏈斷裂，導(dǎo)致整棟爛尾樓閑置了近兩年。通過(guò)與壹玖老交流，卻在一個(gè)下午解決資金鏈問(wèn)題并估值為18個(gè)億。這是如何操盤(pán)的？

當(dāng)時(shí)看到這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們也比較驚訝：一共20萬(wàn)平方，每層2萬(wàn)平方；沒(méi)有產(chǎn)權(quán)賣(mài)不了；租賃時(shí)間是23年，每年租金達(dá)到100萬(wàn)；周邊環(huán)境與商業(yè)配套不全。店主把經(jīng)營(yíng)企業(yè)近三十年的積蓄近兩個(gè)億都投了進(jìn)去，可謂是孤注一擲。店主原來(lái)準(zhǔn)備和義烏人合作準(zhǔn)備做一個(gè)小商品城，但互聯(lián)網(wǎng)沖擊各行業(yè)，考慮風(fēng)險(xiǎn)的潛在因素，義烏店主就撤離了這個(gè)項(xiàng)目，導(dǎo)致項(xiàng)目擱淺。公司剩下600萬(wàn)的運(yùn)營(yíng)資金，可謂是一籌莫展！

這位店主以前是傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)廠房租賃，因急于轉(zhuǎn)型，沒(méi)有運(yùn)營(yíng)房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)（注意：轉(zhuǎn)型并不是從這個(gè)重資產(chǎn)行業(yè)抽身再把錢(qián)投入到另一個(gè)重資產(chǎn)的行業(yè)，而是從重資產(chǎn)行業(yè)如何轉(zhuǎn)換成輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式?。?投進(jìn)兩個(gè)億只借外債1500多萬(wàn)。

解決方案

根據(jù)實(shí)際情況，我們出了三個(gè)解決方案：

方案1：轉(zhuǎn)為商業(yè)綜合體！

可以做，但是沒(méi)有品牌，品牌也不會(huì)入駐，閑置時(shí)間太長(zhǎng)，商業(yè)信用不夠，還需要調(diào)整整體建筑的規(guī)劃、周邊環(huán)境等等。店主一下就懵了。

方案2：租賃行業(yè)，還做回老本行！

當(dāng)時(shí)說(shuō)到這里的時(shí)候，店主拍案而起說(shuō)如果做回老本行還需要你們來(lái)說(shuō)么？這個(gè)是打算，因?yàn)槿绻麑?shí)在沒(méi)辦法，只有慢慢收回成本。

方案3：做養(yǎng)老地產(chǎn)！

就是這樣的一個(gè)思路，打開(kāi)思路。但是，需要養(yǎng)老地產(chǎn)的牌照。

為什么要選擇養(yǎng)老地產(chǎn)去做呢？

因?yàn)槊總€(gè)行業(yè)都有他自己屬性，根據(jù)屬性的不同而制定適合的戰(zhàn)略；因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的地產(chǎn)性質(zhì)與養(yǎng)老地產(chǎn)的性質(zhì)類(lèi)

1步：如何找到適合的沖破口？（方向在哪里？）

2步：如何解決前期資金問(wèn)題？（錢(qián)在哪里來(lái)）

3步：如何找到客戶(hù)問(wèn)題？（客戶(hù)在哪里？）

4步：如何解決銷(xiāo)售的問(wèn)題？（團(tuán)隊(duì)在哪里）

大家知道，養(yǎng)老地產(chǎn)賣(mài)的是什么？使用權(quán)！而且，都是吃、住、玩、娛都在里面完成。這個(gè)項(xiàng)目總20萬(wàn)平，按每個(gè)房間30平方算，可拆分出來(lái)6000間房間。如果使用權(quán)按10年時(shí)間算，市場(chǎng)低30萬(wàn)一個(gè)房間，貴的在100萬(wàn)一個(gè)。那我們按照低的30萬(wàn)一個(gè)房間來(lái)算，直接拉升估值到18個(gè)億??！