今天和大家分享一個房地產(chǎn)的案例：投資2億的無產(chǎn)權(quán)房，在資金鏈斷裂的情況下，如何通過免繳費用模式裂變?yōu)?8億的項目？

故事背景

在南方某城市，有個店主（因考慮一些問題，在此不方便說真實姓名，請大家諒解）投資兩億做一個專長市場。但是由于面臨資金鏈斷裂，導(dǎo)致整棟爛尾樓閑置了近兩年。通過與壹玖老交流，卻在一個下午解決資金鏈問題并估值為18個億。這是如何操盤的？

當(dāng)時看到這個項目的時候，我們也比較驚訝：一共20萬平方，每層2萬平方；沒有產(chǎn)權(quán)賣不了；租賃時間是23年，每年租金達(dá)到100萬；周邊環(huán)境與商業(yè)配套不全。店主把經(jīng)營企業(yè)近三十年的積蓄近兩個億都投了進(jìn)去，可謂是孤注一擲。店主原來準(zhǔn)備和義烏人合作準(zhǔn)備做一個小商品城，但互聯(lián)網(wǎng)沖擊各行業(yè)，考慮風(fēng)險的潛在因素，義烏店主就撤離了這個項目，導(dǎo)致項目擱淺。公司剩下600萬的運營資金，可謂是一籌莫展！

這位店主以前是傳統(tǒng)的經(jīng)營廠房租賃，因急于轉(zhuǎn)型，沒有運營房產(chǎn)的經(jīng)驗（注意：轉(zhuǎn)型并不是從這個重資產(chǎn)行業(yè)抽身再把錢投入到另一個重資產(chǎn)的行業(yè)，而是從重資產(chǎn)行業(yè)如何轉(zhuǎn)換成輕資產(chǎn)經(jīng)營的方式！） 投進(jìn)兩個億只借外債1500多萬。

解決方案

根據(jù)實際情況，我們出了三個解決方案：

方案1：轉(zhuǎn)為商業(yè)綜合體！

可以做，但是沒有品牌，品牌也不會入駐，閑置時間太長，商業(yè)信用不夠，還需要調(diào)整整體建筑的規(guī)劃、周邊環(huán)境等等。店主一下就懵了。

方案2：租賃行業(yè)，還做回老本行！

當(dāng)時說到這里的時候，店主拍案而起說如果做回老本行還需要你們來說么？這個是打算，因為如果實在沒辦法，只有慢慢收回成本。

方案3：做養(yǎng)老地產(chǎn)！

就是這樣的一個思路，打開思路。但是，需要養(yǎng)老地產(chǎn)的牌照。

為什么要選擇養(yǎng)老地產(chǎn)去做呢？

因為每個行業(yè)都有他自己屬性，根據(jù)屬性的不同而制定適合的戰(zhàn)略；因為這個項目的地產(chǎn)性質(zhì)與養(yǎng)老地產(chǎn)的性質(zhì)類

1步：如何找到適合的沖破口？（方向在哪里？）

2步：如何解決前期資金問題？（錢在哪里來）

3步：如何找到客戶問題？（客戶在哪里？）

4步：如何解決銷售的問題？（團(tuán)隊在哪里）

大家知道，養(yǎng)老地產(chǎn)賣的是什么？使用權(quán)！而且，都是吃、住、玩、娛都在里面完成。這個項目總20萬平，按每個房間30平方算，可拆分出來6000間房間。如果使用權(quán)按10年時間算，市場低30萬一個房間，貴的在100萬一個。那我們按照低的30萬一個房間來算，直接拉升估值到18個億?。?/p>