拆遷評(píng)估中應(yīng)該注意的問(wèn)題隨著我國(guó)城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及對(duì)城市污染控制的要求越來(lái)越嚴(yán)格，使得越來(lái)越多的工廠需要搬遷。此外，因不少企業(yè)在不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，當(dāng)原生產(chǎn)場(chǎng)地達(dá)不到發(fā)展需求時(shí)，也需要搬遷。工廠搬遷，必須停止生產(chǎn)，必定給企業(yè)造成一定的損失。因工廠搬遷而造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失的評(píng)估，對(duì)于拆遷賠償?shù)挠?jì)量以及企業(yè)搬遷的財(cái)務(wù)預(yù)算，都是十分必要的。工廠搬遷，涉及企業(yè)的人、財(cái)、物，產(chǎn)、供、銷(xiāo)，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對(duì)于企業(yè)這一損失的評(píng)估也比較復(fù)雜。這不但關(guān)系到需要工廠搬遷的政府，還涉及作為當(dāng)事人的企業(yè)，因此，又不能不予以重

近年來(lái)在工廠搬遷損失和費(fèi)用方面的評(píng)估工作中，總結(jié)了以下一些體會(huì)。一般來(lái)說(shuō)，工廠搬遷對(duì)企業(yè)的影響或者說(shuō)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面造成的損失，

可分為三個(gè)階段，即：搬遷準(zhǔn)備階段、搬遷階段和搬遷后恢復(fù)正常生產(chǎn)階段。這三個(gè)階段的損失可以一條曲線來(lái)表示，即開(kāi)始從零開(kāi)始逐漸上升（搬遷準(zhǔn)備階段），上升至高值（搬遷階段），然后從大值逐漸下降至零（搬遷后生產(chǎn)恢復(fù)階段）。

下面，就這三個(gè)階段分別進(jìn)行一些分析：

（一）搬遷準(zhǔn)備階段：⑴因工廠的客戶(hù)知該企業(yè)搬遷的消息，從而對(duì)其交貨能力缺乏信心，因此定單會(huì)逐步減少轉(zhuǎn)移；⑵搬遷企業(yè)不能在原地上新產(chǎn)品和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，喪失了發(fā)展的贏利機(jī)會(huì)；⑶由于工廠將要搬遷，對(duì)原材料的定貨將逐步減少，這勢(shì)必在與原材料供應(yīng)商的價(jià)格談判中處于不利地位；⑷由于工廠將要搬遷，企業(yè)管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠搬遷前的生產(chǎn)管理；（5）工廠新址建設(shè)的一系列費(fèi)用，包括征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廠房基建、裝修、工廠配套設(shè)施的建設(shè)等等。在這個(gè)階段，企業(yè)所受到的影響和損失是從零開(kāi)始，并曲線上升。

（二）搬遷階段：在搬遷階段，工廠完全停工停產(chǎn)。業(yè)務(wù)收入為零，但，企業(yè)的另一些開(kāi)支仍需要支付，包括：⑴生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中仍需要支付的費(fèi)用：A、職工的薪酬（包括工資、福利、社保）以及當(dāng)涉及職工后勤服務(wù)的建筑也需搬遷時(shí)、還需要保障職工的后勤需求；B、生產(chǎn)設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、辦公設(shè)備按月計(jì)提的折舊費(fèi)用；、管理費(fèi)用；D不在搬遷范圍內(nèi)的銷(xiāo)售、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的日常開(kāi)支（房租費(fèi)等）（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用：因工廠搬遷貸款的利息支出。在這一階段，搬遷對(duì)企業(yè)的影響和導(dǎo)致的損失曲線上升，可能達(dá)到峰值。

（三）、搬遷后生產(chǎn)恢復(fù)階段：在這一階段，設(shè)備的安裝調(diào)試工作將逐步完成，生產(chǎn)和管理秩序逐步恢復(fù)；客戶(hù)對(duì)企業(yè)交貨能力的信心逐步得到恢復(fù)；原材料供貨渠道逐步穩(wěn)定；企業(yè)管理層主要精力逐步轉(zhuǎn)移；員工的情緒也逐步穩(wěn)定；后使工廠的生產(chǎn)效率達(dá)到搬遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過(guò)了過(guò)去。在這個(gè)階段，企業(yè)搬遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。

經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估資料搜集目錄

一、企業(yè)基礎(chǔ)資料1、工商企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記證、生產(chǎn)許可證等；2、企業(yè)簡(jiǎn)介；3、公司章程；4、企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；5、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)分布情況；6、新聞媒體，消費(fèi)者對(duì)商標(biāo)產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)的相關(guān)報(bào)道和評(píng)價(jià)等反饋信息；7、其它。

二、經(jīng)營(yíng)損失資料1、房屋租賃合同復(fù)印件2、政府拆遷文件復(fù)印件。

三、財(cái)務(wù)資料3、委托方近三年（含評(píng)估基準(zhǔn)日）資產(chǎn)負(fù)債表、損益表或相關(guān)財(cái)務(wù)收益統(tǒng)計(jì)；4、委托方未來(lái)五年發(fā)展規(guī)劃；5、企業(yè)未來(lái)3-5年的收益預(yù)測(cè)及編制說(shuō)明（C表）。

四、其它資料6、企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)品（服務(wù)）榮譽(yù)證書(shū)；7、委托方承諾書(shū)。

北京海潤(rùn)京豐資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所（普通合伙） 位于中華人民共和國(guó)首都 北京海淀區(qū) 復(fù)興路 國(guó)海廣場(chǎng) D座 1516室 歡迎您前來(lái)考察 張女士 座機(jī)；