拿到評(píng)估報(bào)告后，被征收人應(yīng)該做什么？

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施以來(lái)，對(duì)征收工作起到的規(guī)范作用日趨明顯，評(píng)估在征收工作中也被越來(lái)越廣泛地應(yīng)用。那么，拿到評(píng)估報(bào)告后，被征收人是否就只能接受評(píng)估價(jià)格，一點(diǎn)還價(jià)的空間都沒(méi)有？當(dāng)然不是！

一看評(píng)估機(jī)構(gòu)?？礈?zhǔn)兩個(gè)信息：一看有沒(méi)有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，二級(jí)以上資質(zhì)且在有效期內(nèi)才能作為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)；二看與協(xié)商或者按法定程序選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)。如果不符合以上，可以直接拒絕評(píng)估報(bào)告。

二看異議期限。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定被征收人有發(fā)表異議、申請(qǐng)復(fù)核、鑒定的權(quán)利。一般在評(píng)估報(bào)告末尾會(huì)單列特別說(shuō)明事項(xiàng)，其中評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)異議期限，如果準(zhǔn)備提評(píng)估異議或申請(qǐng)復(fù)核，盡量在期限內(nèi)提出。

評(píng)估異議應(yīng)該怎么提？形式上，我們建議采用書(shū)面的形式提。把異議落到紙面上，可以避免面對(duì)面的、口頭的溝通可能產(chǎn)生的情緒化問(wèn)題，利于建立初步溝通平臺(tái)，為后續(xù)三方調(diào)整評(píng)估報(bào)告提供基礎(chǔ)。內(nèi)容上，我們建議抓大放小、有的放矢。因?yàn)樵u(píng)估異議函是建立溝通的，如果不抓住關(guān)鍵的原則性的問(wèn)題，而在細(xì)枝末節(jié)的事情上重點(diǎn)陳述，就不能在和評(píng)估機(jī)構(gòu)拿到異議函的時(shí)間引起重視和警覺(jué)，那么異議也只流于形式。以下試舉兩例。

房屋實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)登記證記載的土地用途不一致時(shí)應(yīng)該以哪個(gè)為準(zhǔn)？

房屋實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)登記證記載的土地用途不一致時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)以登記用途進(jìn)行評(píng)估，比如登記為廠房，而實(shí)際為經(jīng)營(yíng)用房，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果明顯低于實(shí)際價(jià)值。

對(duì)此，要結(jié)合及相關(guān)部門(mén)對(duì)房屋的用途的認(rèn)定、當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城市總體規(guī)劃調(diào)整情況及實(shí)際的城建規(guī)劃上的變更進(jìn)行，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有把這些因素納入考慮范圍，就不符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》“不相一致假設(shè)”的規(guī)定，也就是說(shuō)，房屋的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途的假設(shè)不，結(jié)合高佳利用原則，難以反映被征收房屋的實(shí)際價(jià)值。

房屋實(shí)測(cè)面積大于《房屋所有權(quán)證》記載的產(chǎn)權(quán)面積時(shí)怎么辦？

這里先要解決超過(guò)產(chǎn)權(quán)面積部分違建的問(wèn)題？征收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，由有關(guān)部門(mén)對(duì)未經(jīng)登記房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)納入評(píng)估范圍。對(duì)認(rèn)定結(jié)果不服的，還可尋求法律救濟(jì)。因此，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)僅對(duì)產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行估價(jià)，可以對(duì)此提出異議。

評(píng)估異議是用專(zhuān)業(yè)去碰撞專(zhuān)業(yè)的過(guò)程，提出的異議應(yīng)當(dāng)有法律依據(jù)和評(píng)估規(guī)范依據(jù)，不是簡(jiǎn)單的“挑刺”。當(dāng)被征收人拿到評(píng)估報(bào)告后，如果對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿意的，務(wù)必抓緊時(shí)間，通過(guò)恰當(dāng)?shù)耐緩教岢霎愖h。